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重庆地荒引发民生难题台州

文章来源:没有娱乐网  |  2019-10-09

2004年岁末,重庆市国土资源与房屋管理局一位官员接见赴渝访问的经济学家厉以宁时“不小心”透露出两组“机密”级数字:重庆市获得国家批准的规划用地,前8年用了87%,未来6年仅剩下0.53万公顷。“地荒”消息一出,重庆上下哗然。有学者认为,地荒造成了两个恶果:一方面是地方政府控制的规划用地被大量透支而导致土地紧张,从而引发房价飙升;另一方面是大量的农民被“农转非”,失去生产资料之后无法再找到工作,其收入与以前相比有所降低。而大量的土地被闲置,反过来又成为了开发商手里待价而沽的“宝贝”。

87%的土地哪里去了

“从今年起到2010年,重庆市获得国家批准的规划用地仅剩下0.53万公顷。”这条消息出自重庆市国土资源与房屋管理局一位官员之口。这并不是空穴来风,据说此前重庆的一次经济分析联席会议已经触及到这一问题。

据知情人士透露,1997年至2010年,国家批准重庆市规划用地总量为4万公顷。但截至2004年末,重庆市已经用地3.47万公顷,占总量的87%。这意味着,重庆市在今后6年时间内,只有0.53万公顷土地可作为开发、建设用地。

在14年规划期仅过了一半多一点的情况下,就已经用去了87%的建设用地,让人不得不问的是:这87%的土地用到哪里去了?重庆市国土房管局官员做出的解释是:“土地利用速度快,一方面是由于重庆市城市化进程加快;另一方面是由于三峡库区搬迁用地迅速增加,预支了土地存量。”

三峡库区搬迁用地关乎国计民生,合理透支土地自是不必惊讶。然而,为城市化进程而透支土地的合理性却受到有关专家的质疑,首要的疑问是:重庆市的城市化进程到底有多快,以至于使土地处于“不合理“的透支状态?

记者从该市规划部门了解到:“重庆市城镇化的总目标是,到2020年,城镇化率达到65%左右,都市发达经济圈和部分大中城市率先基本实现现代化。到2005年,重庆市城镇化率达到41%,赶上全国平均水平;到2010年,城镇化率达到50%,接近全国先进地区水平。”

种种数据表明,重庆市的城镇规模扩张速度惊人。在这样的速度面前,土地透支就显得不难理解了。但是,针对这种透支状态,有关专家却对重庆城市化的动机和城市土地管理效力提出了质疑。

“既然要实施城市化,地方政府对开发商的圈地行为当然要睁一只眼闭一只眼。这样一来,土地就被大量透支了。”一位业内人士这样分析重庆市土地透支的原因。

对此,重庆大学工商管理学院蒲勇健教授表示认同,他说:“重庆市之所以会在1997年到2004年的7年间,用掉4万公顷规划用地中的87%,除去城市化、旧城改造、三峡移民建设新城过程中对土地存量进行的预支以外,地方政府在土地买卖和土地管理上也存在着管理上的漏洞。发展商利用政策的漏洞大发其财,而地方政府任由发展商这样的投机行为发生,在一定程度上增加了城市发展的成本。”

中国城市规划学会理事长周干峙认为:“不可否认,对于地方政府来说,出让土地是其最大的财政来源,也是改变城市面貌的最好手段。”

至此不难发现,这“87%的土地”大多被急功近利式的城市化发展模式、见缝插针式的开发商圈地、地方政府卖家当式的土地出让而消耗掉了。

重庆闹“地荒”了吗

对于社会上流传的“地荒”之说,重庆官方抛出了几个“定心丸”。重庆市副市长黄奇帆说:“重庆主城房地产开发土地储备在40平方公里以上,全市30多个工业园区储备了60平方公里的土地,可以产生3000亿元左右的销售量,所以外资企业来渝投资,包括进行房地产开发,土地是没有问题的。”

“即使重庆在今后几年内真的出现所谓的地荒,供重庆市各大开发商使用的未开发的闲置用地也应该具有相当可观的存量。”乐观者这样说。重庆市国土资源与房屋管理局新闻发言人王奇证实了这一说法:“掌握在开发商手中的地目前具体数目是多少并没有具体统计,但是这些闲置的土地足够今后一两年内的开发之用了。”

官方的“定心丸”并未完全打消某些业内专家的担忧,他们认为,即使算上开发商手里闲置的土地和主城土地储备,也最多可以支撑两年的开发需求,更何况能否让待价而沽的开发商吐出地来建设也是一个未知数。而那时到2010年还有3年,这3年内只要有一年闹地荒,产生的负面影响都将是连锁性的。一旦这种负面连锁反应波及民生,谁站出来负责?

一方面是官员抛出“定心丸”,另一方面是专家的质疑和市民担心房价因地荒而猛涨的恐惧,在这是与非之间,要厘清是否会出现“地荒”确实是一道难题。

2004年岁末,重庆媒体的一则消息对重庆官员们来说是“好心帮倒忙”。据当地媒体报道,重庆正向中央要地,“正报请国家发改委和国土资源部审批。”

重庆向中央要地是否能够成功尚不得而知,一位曾经参加过温家宝总理主持召开的“全国深化改革、严格土地管理工作”电视电话会议的重庆市国土房管局官员说:“当时温总理讲了一句话,他告诫各级地方政府,‘不能眼睛老是朝上’。就是说,地方政府现在所能做的可能不是向中央政府伸手要地,而是要去想怎样盘活各自城市的土地存量。”

“在寅吃卯粮、过度透支的情况下,重庆市又有多大的盘活空间呢?”对此,当地有识之士忧心忡忡。

重庆房价上涨47%

高地价意味着高房价。对于重庆“地荒”之说,当地市民的第一反应是:土地紧张会不会使得今后数年内买房变得更贵了?

当地市民的担心不是没有道理。近两年来,如直线上升的水银柱般的重庆房价不仅挑战着购房者的心理价位,更在考验着重庆对房价的想像力。

2004年重庆市春季房交会的统计数据显示,重庆市房价“涨势如虹。沉默多年的重庆楼市,以房价开始了它的爆发,涨幅达47.6%。截至2004年第三季度,重庆主城核心区的商品房单价每平方米已经涨到了6000多元。

究竟是哪只手在推动重庆房价上涨?重庆市国土房管局有关人士认为:“这主要应归因于政策改善了购房环境、刺激了住房消费。”重庆市城市建设综合开发管理办公室主任张新益说:“重庆市的城市人口将从现在的1100万增加到2010年的1600万,大量的住房需求将由此产生,从而推动重庆房地产价格往上走。

但是,房地产业界人士的说法则是,重庆房价飙升最重要的原因是地价上涨。

对于房地产商的“土地成本论”,一些重庆人认为:“重庆地荒和国家对土地供应量的控制趋紧这两大因素必然会导致重庆地价大幅上涨。在这个大背景下,开发商都非常精明,以前的存量土地此时不涨价还待何时?”

“如今的重庆楼市似乎正陷入这样一个怪圈:不断上涨的房价,推动了地价的不断上涨;而不断上涨的地价,又推动了房价的新一轮上涨。”专家们说。

重庆大学发展研究中心副主任蒲勇健坚称:“重庆主城区的房价短短半年多时间上涨了近一半,肯定有泡沫存在。”

重庆市国土资源与房屋管理局新闻发言人王奇说:“重庆的地价并不高,地方政府也不可能在这一过程中将高地价转嫁给开发商,再由开发商转嫁给民众。”

一些专家认为:“重庆土地紧张导致地价上扬将成为第一个事实,地价上扬推动房价上扬将成为第二个事实,利润的冲动使房地产商和一些炒房军团的投机行为滋长将成为第三个事实。无论在哪一个事实面前,民众的利益都将受损,许多尚无购买力的市民将被迫成为‘负翁’。”

“做农民的日子”真好?

重庆“地荒”争议带给民众的不仅仅是对房价的恐慌,“双刃剑”式的城市化发展模式催生的“圈地潮”给当地民众带来的负面影响也正在成为一个不得不令人关注的问题。

据资料显示,重庆成为直辖市以来,城镇化率平均每年增长了1.7个百分点。2004年,城镇化更是上了一个台阶,城镇化水平已经达到38.1%。

城镇化本来应该给脱离土地的人带来比以前更好的生活,但事实刚好相反,这一变化好像只对征地的人有利。随着土地的升值,征地人获得了高额回报。

重庆市高新区石桥镇的王小华在完成了从农民向城里人的转变一年后告诉记者,以前他有1亩多地,每年光种菜收入就在7000元左右,但现在他们一家三口都靠吃低保度日,45岁的他曾经多次到重庆各大人才市场找工作,但由于自己年龄较大,又没有什么技能,一直没有找到工作,现在他只能每天靠打打小麻将混日子。

这不是简单的个案。还有不少和王小华一样的“特殊市民”,他们都有着类似经历——虽然已经脱离了农民的生活,但是一直艰难地生存在城市的某个角落。

据以佐证的是:重庆市规划局委托重庆市社科院做了一份《都市区城乡一体化研究》报告。该报告称:“近年来,由于大量从农村变成城镇地带的乡镇农民文化素质较低,农转非后原有的劳动技能在农转非后失去了用途,这些人再就业相当困难。”

实际上,还不仅是收入的降低和生存的压力有所增大,由于城镇化后相关的配套设施并没有跟上,这些农转非人员集中在一起居住后,还出现了另外一系列问题,主要表现在:农村生态被破坏,水土流失严重;城市生态环境脆弱,城市生态安全问题已经暴露;社会保障程度低;多数待开发地区的电力基础设施老化等。

对此,重庆市南岸区区长张季也坦率承认:“目前重庆经济的发展实际上还不能承受这样的城镇化速度,部分农转非人员再就业困难和城镇化后缺乏社会认同就说明了这一问题。”

重庆大学一位教授认为:“目前重庆城镇化进程中出现的副作用,其主要原因是,城镇化本应由市场来决定其发展方向和速度,政府相关职能部门只应该做一些远景规划而不应该对城镇化进程施加强力影响。但是目前无论是相关考核指标,还是地方经济的发展,都要求地方官员全力推进其辖区的城镇化进程,这客观上刺激了地方政府官员对城镇化的推动。在部分区县,甚至出现了地方官员利用城镇化和旧城改造敛财的事情。这些问题的出现,客观上使得重庆市的城镇化走了样。”

“站在局外的角度审视重庆的‘地荒’之争和城市化问题,不难发现一个荒唐事实,即在重庆规划用地迅速扩展并不断透支批准用地的同时,空地面积也在迅速增加。”重庆大学某房地产学者如是说。他的结论来自于重庆市社科院城乡所的课题组调查,该调查显示:从2002年到2004年,重庆市累计空地面积有40平方公里,占年度规划用地面积的50%以上。该学者说,其在客观上造成了两个恶果:一方面是地方政府控制的规划用地被大量透支而导致土地紧张,从而引发房价飙升;另一方面是大量的农民被“农转非”,失去生产资料之后,无法再找到工作,其收入与以前相比有所降低。而大量的土地被闲置,又反过来成为开发商手里待价而沽的“宝贝”。

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